Marcelo Busellini (PAD 2016), exdirector de la Secretaría de Vivienda de la Nación y consultor en real estate, financiamiento, mercado de capitales y sostenibilidad

¿Cómo reactivar el sector de la construcción en Argentina?

-No cabe duda del impacto de la inversión en construcción pública y privada en la economía argentina. En términos de actividad económica, tiene un efecto directo e indirecto muy importante, llamado eslabonamiento inverso, que se da por la mayor facturación de los servicios asociados a la construcción y sus insumos. El efecto multiplicador sobre el empleo también resulta notorio, 1.5 por puesto directo generado, así como el retorno fiscal.

Para reactivar el sector se debe diseñar un plan con incentivos bien claros y, por sobre todas las cosas, que sea medible. La construcción privada representa el 70% de la actividad de esta industria y requiere poco aporte estatal, pero demanda incentivos para atraer al inversor.

En materia de vivienda, se requiere la participación del sector privado a través de la promoción de inversiones de largo plazo. Dentro de un marco jurídico apropiado, el sector privado podría alocar importantes recursos al desarrollo de viviendas para los sectores medios, liberando recursos al Estado para que se focalice en los sectores bajos e informales.

Para que la demanda potencial se encuentre con la oferta, debemos tener estímulos para el desarrollo de viviendas que permitan la aparición en el mercado de nuevas unidades habitacionales de calidad y a precios accesibles, con financiación acorde a la capacidad de pago del comprador.

Los incentivos más importantes con impacto directo en el costo y, por ende, en el precio de venta, están asociados a la carga tributaria. Un avance fue la inclusión en el Presupuesto 2017 (Ley. 27.467) de un programa de vivienda social, que prevé la devolución del crédito fiscal que los desarrolladores pueden computar contra el IVA, hasta un tope del 10% del precio de venta. Pero no es suficiente; tenemos que ir a un modelo integral y agresivo.

En Uruguay se sancionó en 2011 la Ley 18.795 que promueve la inversión en vivienda, al otorgar a los desarrolladores inmobiliarios amplios beneficios fiscales. En solo cuatro años se capturó más de US$1000 millones de inversión privada para construcción de viviendas de clase media y media-baja, para redensificar la ciudad y repoblar barrios centrales. Paradójicamente, muchos capitales argentinos invierten hoy allí bajo ese esquema.

Un plan de este tipo en la Argentina puede permitir la aparición en el mercado de nuevas unidades funcionales. Al aplicar el incentivo directamente al precio de la vivienda, el comprador sería el gran beneficiario.

Y frente a quienes crean que, en el contexto macroeconómico actual, la Argentina no está en condiciones de renunciar al cobro de impuestos, hay que tener presente que la exoneración de estos tributos no genera un impacto negativo al fisco, ya que en la situación actual no se cobran porque directamente no se generan.

Adicionalmente, hemos visto que la ecuación termina siendo positiva por la generación de puestos de trabajo registrados y la actividad de las empresas proveedoras de insumos.

La exteriorización de pesos para flujo de inversiones en obra nueva y en construcción, también atraería capital fresco para generar oferta.

Asimismo, el incipiente mercado de capitales nacional es desconocido para la mayoría de las empresas del sector (falta de financiamiento de fondos institucionales, mucha informalidad y poco profesionalismo), siendo necesario el desarrollo de vehículos financieros que canalicen fondos (REITS/FIBRA/SOCIMI), como así también la securitización de hipotecas que logren obtener un sistema que se retroalimente, balanceando la liquidez de los bancos.

Tampoco tenemos que perder el foco de incentivar a la demanda, fomentando el crédito hipotecario contra posesión mientras se avanza con los trámites de escrituración.

¿Qué creés que puede cambiar a partir de la pandemia?

-El Gobierno junto al sector privado, representados por las instituciones que los nuclean, deben avanzar y poner en marcha de forma urgente un Plan de vigilancia, prevención y control de Covid-19, protocolo que todo el ecosistema de la vivienda deberá cumplir. Seguramente, esta pandemia traiga cambios positivos al sector de la construcción: innovaciones en los proyectos de arquitectura, cuidado del medioambiente por la incorporación de materiales sustentables y nuevos sistemas de construcción, y una mayor productividad de los trabajadores a partir de medidas de salud más eficientes.

Tanto los protocolos como las medidas fiscales y financieras son necesarios para la reactivación del sector. Muchas de estas medidas están siendo efectivas a corto plazo y podrán contribuir a que las empresas y los proyectos en marcha puedan sobrevivir a la crisis. Sin embargo, es necesario que los gobiernos conciban reformas del sector de la vivienda a mediano y largo plazo. Reformas como la construcción sustentable, que permitan incrementar el acceso a una vivienda de calidad, especialmente a las poblaciones vulnerables.

-¿Cuáles son los beneficios de la construcción ecológica? ¿Por qué es importante?

-Hablar de construcción ecológica hoy por hoy no es solo pensar en bio-arquitectura, energías renovables o ahorro energético, sino que involucra muchos otros factores determinantes para la vida del ser humano. Solemos pasar el 80% del tiempo en espacios cerrados, así que es vital que estos lugares sean confortables y saludables.

Es importante porque se basa en tres ejes fundamentales del desarrollo sostenible: el social, al mejorar la calidad de vida; el medioambiental, al cuidar y proteger la extracción y el manejo de materiales y recursos naturales, y, por último, el económico, por el ahorro generado y la eficiencia energética.

Entre sus múltiples beneficios podemos destacar que no solo se reducirán las cuentas de servicios públicos entre un 30 y un 40% respecto al mismo modelo construido de modo “tradicional”, sino que también se notará una marcada mejora en la calidad de vida, determinada por la iluminación y ventilación natural de los espacios, el confort térmico y el uso de materiales sustentables.

En este punto también los gobiernos pueden aplicar incentivos con el fin de estimular el crecimiento de la construcción sustentable. En nuestro país existe la exclusión del IVA (10%) para proyectos que contemplen ciertos aspectos de sustentabilidad. Además, debemos trabajar en leyes para fomentar el crecimiento de la construcción ecológica en mercados emergentes.

La pandemia reavivó la idea de un gran acuerdo mundial para hacer frente a la emergencia ambiental. La agenda verde tiene que ser una prioridad para todos los países y el 2030 es la fecha límite.

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